Начался новый год, который принес с собой ряд нововведений и изменений, в том числе и новые правила продажи квартир в 2016 году вступили в силу с первого января. Изменится принцип налогообложения для тех граждан, которые продали свои недвижимые объекты и получили материальный доход. Рассмотрим по порядку самые значимые инновации, которые были внедрены правительством в области рынка недвижимости.

Основные изменения при продаже квартиры с 2016 года

1. Был принят новый для граждан закон, который касается налоговых выплат в случае продажи жилого помещения, которое находится на протяжении 5 лет в собственности человека . Целью нововведения стало уменьшение количества спекулятивных операций на рынке недвижимости, а также пресечение укрывательства необходимых налоговых выплат при продаже жилья. Главным образом изменения ориентированы на НДФЛ, который составлял 13 процентов для тех граждан, которые реализовывали квартиру, которой владели меньше, чем три года. Сейчас этот термин продлен, и будет касаться тех объектов граждан, которые находились у них в собственности менее пяти лет. То есть, новые правила продажи квартир увеличиваю данный срок на два календарных года.

2. Новые правила продажи квартир в 2016 году коснулись и тех лиц, которые освобождаются от выплаты налоговых обязательств при продаже жилья. Сейчас эти полномочия распространяются на тех жителей страны, которые являются налогоплательщиками, и продают жилплощадь, которая находится не менее 3-х лет в собственности. В наступившем году это правило будет распространяться не на всех продающих, а лишь на тех, кто:

Продает квартиру, которая была получена по факту дарения или наследству, причем от близких родственников, которых можно причислить к первой степени родства;
Продает жилье, которое он получил в собственность через приватизацию;
Продает объект, который был получен человеком после заключения договора о пожизненном содержании другого человека, с учетом всех затрат на иждивение.

Также необходимо заметить, что для тех, кто является резидентом страны, налоговые издержки составят 13%.

3. Новые правила продажи квартир повлияли также и на сам процесс начисления налоговых обязательств. Теперь, когда гражданин продает квартиру, при расчете его налоговых обязательств, будет учитываться кадастровая стоимость объекта, которую необходимо будет умножить на 0,7 , согласно установленным правилам. В том случае, если сумма, которая лежит в основе проводимой сделки меньше, чем полученная величина, кадастровая стоимость продаваемого объекта, умноженная на коэффициент, будет считаться доходом от сделки. Продажа квартиры в 2016 году, кадастровая стоимость которой составляет 9 миллионов, будет облагаться налогом согласно доходу в 6,3 миллиона. Такая сумма получается при умножении кадастровой стоимости на установленный коэффициент 0,7. Необходимо учесть, что вновь принятые распоряжения коснуться тех граждан страны, которые приобрели недвижимые объекты с первого дня начавшегося года. Для всех остальных, ранее купленных квартир, сохраняется принятый ранее порядок начисления налоговых издержек.

4. Новые правила продажи квартир в 2016 году также повлияли и на налоговый вычет, с которым сталкиваются граждане при проведении операций с недвижимостью. В принципе, продавцы недвижимости могут сэкономить деньги с помощью двух вариантов. Первым из них является оформление налогового вычета, а вторым – выплата налога не с самого дохода от продажи, а с разницы между затратами на покупку имущества и доходом от его продажи. Для того, чтобы воспользоваться вторым вариантом, понадобится ряд документальных подтверждений. Итак, что же можно отнести к дополнительным затратам при приобретении жилья:

Материальные затраты на разработку проектных или сметных документов;
Вложение денег в ремонтные работы, строительные материалы или непосредственно процесс строительства объекта;
Затраты на подключение коммуникаций: воды, света, газа и других;
Оформление жилого помещения, отделка, дизайн.

Если был факт таких затрат, то для того, чтобы они были учтены, необходимо иметь подтверждающие бумаги, в которых будут точно указаны суммы, даты и направления, на которые были затрачены финансы. Также обо всех этих нюансах необходимо не забыть указать в договоре о купле или продаже объекта. Новые правила продажи квартир требуют указывать в соглашении, что квартира была продана без ремонта, для того, чтобы после компенсировать затраты на него. Это распространяется и на коммуникационные подключения.

5. Так как в этом году изменены правила продажи квартир, это повлияло и на сам процесс расчета налогового вычета. Для того, чтобы сократить налог в случае продажи квартиры, которая находилась в собственности не меньше, чем три года, можно воспользоваться налоговой льготой в 1 миллион. Именно эта сумма будет вычтена из стоимости объекта, по которой он был продан, а налоговые начисления будут рассчитываться из остатка. То есть, если жилплощадь оценена в 5 миллионов, то налоговые исчисления будут рассчитываться с суммы в четыре. Если за один год было продано не один, а больше недвижимых объектов, то вычет суммируется. Если гражданин продал квартиру, которая находилась в его собственности меньше, чем три календарных года, и сразу купил другую квартиру, проведя эти операции за один налоговый срок, он имеет право на два вычета. Первый будет начислен ему, как продавцу, и составит один миллион. Второй – предоставляется покупателю недвижимости, зависит от стоимости приобретаемого объекта, но не может быть больше, чем два миллиона. Если речь идет об объекте недвижимости, который признан как нежилой, то и вычет полагается меньший – четверть миллиона.

6. Изменены правила продажи квартир, которые являются приватизированными или подаренными. Теперь и в этом случае можно воспользоваться налоговым вычетом, но только если недвижимость стоит дороже, чем один миллион. Для таких квартир также можно использовать экономию через затраты на приобретение. Новые правила продажи квартир говорят о том, что налоговые вычеты не касаются объектов, которые дешевле, чем один миллион , также как и другие льготы. В такой ситуации потребуется собрать документы о затратах на ремонт, дизайн или проведение коммуникаций. Тогда будет возможность рассчитывать налог, основываясь на материальных вложениях в эти улучшения. К слову, можно учесть также затраты на саму приватизацию квартиры в том случае, если она потребовала дополнительных средств или пришлось внести ряд изменений в документацию.

7. Продажа квартиры в 2016 году не будет облагаться налоговыми обязательствами спустя три года для некоторых конкретных ситуаций, например, при наследовании или дарении помещения, ренте или же приватизации. Правила, которые касаются налоговых льгот остаются практически неизменны, если не учитывать приведенные выше поправки, также как и сокращение налоговых обязательств с учетом затраченных средств. Новые правила продажи квартиры сильнее ограничивают возможности занижения цен на недвижимость, и более строго контролируют процесс начисления налоговых обязательств. Еще раз необходимо сделать ударение на том, что теперь налог будет браться при учете стандартного коэффициента и кадастровой стоимости жилья. Если же сумма соглашения меньше полученного результата, расчет налога будет производиться за счет фактической цены жилплощади.

8. Переуступка прав на квартиру в 2016 году тоже слегка изменилась. Произвести данную операцию можно лишь до того, как будут зарегистрированы права собственности, после этого переуступка невозможна. Сама операция может понадобиться в двух наиболее распространенных случаях: если гражданин не желает проживать в том объекте, который был выкуплен у застройщика, или же если было произведено инвестиционное вложение, направленное на сокращение затрат. В первом варианте понадобиться получить разрешение от самого застройщика, для того, чтобы произвести переуступку, а также зарегистрировать договор в государственном реестре. В договоре на квартиру должен быть в наличие пункт о возможности переуступки, в противном случае могут возникнуть проблемы с проведением данной процедуры. При переуступке допускаются долговые или штрафные обязательства, однако субсидия учтена не будет. Это распространяется на сделки с материнским капиталом или другими льготными условиями, которые учитывались при вступлении в долевое строительство. Новые правила продажи квартир в 2016 году иногда представляют переуступку, как способ обналичивания льготного капитала.

Последнее обновление Февраль 2019

С 1 января 2016 года вступили в силу новые правила налогообложения дохода от продажи недвижимости (изменения введены Федеральным Законом №382-ФЗ от 29.11.2014). Далее в этой статье мы рассмотрим ключевые изменения, а также вопрос о том, кого эти изменения коснутся, а кого нет.

Увеличился минимальный срок владения для продажи без налога

До 1 января 2016 года минимальный срок владения для безналоговой продажи недвижимости для любых ситуаций составлял три года. Согласно новым нормам (действуют для недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года), минимальный срок в 3 года применяется только для определенных случаев:

• если жилье приобретено по наследству/в дар от члена семьи или близкого родственника;
• если собственность на жилье получена в результате приватизации;
• если жилье приобретено по договору иждивения с пожизненным содержанием.

Во всех остальных случаях (например, если Вы приобрели квартиру по договору купли-продажи) минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет 5 лет.

Более подробная информация с примерами представлена в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога? .

Теперь при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости

До 1 января 2016 года в целях налогообложения доход, полученный при продаже недвижимости, считался исходя из стоимости, указанной в договоре. С 1 января 2016 года если Вы продаете недвижимость по стоимости ниже 70% кадастровой цены, то в целях налогообложения доходом, полученным от продажи этого объекта, признается 70% от кадастровой стоимости.

Более подробную информацию с примерами Вы можете найти в нашей статье: Налог при продаже жилья и кадастровая стоимость .

Новые правила действуют только на недвижимость, приобретенную после 1 января 2016 года

Согласно п.3 ст.4 №328-ФЗ от 29.11.2014 года новые правила, которые мы рассмотрели выше, применяются только для недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года. Для недвижимости, приобретенной до 1 января 2016 года, применяются старые правила налогообложения: минимальный срок владения - 3 года, кадастровая стоимость объекта не учитывается при расчете НДФЛ.

Пример: в 2015 году Филин Ф.Н. получил в наследство квартиру от дедушки кадастровой стоимостью 5 млн.руб. Эту квартиру он продал в 2016 за 1,5 млн.руб. Применив стандартный вычет при продаже недвижимости в 1 млн.руб., Филин должен будет заплатить налог в размере 65 000 руб. = (1 500 000 - 1 000 000) х 13%. Так как квартира находилась в собственности Филина с 2015 года, то при её продаже в 2016 году кадастровая стоимость объекта не учитывается

Пример: в 2018 году Щукин И.И. получил в дар квартиру. В этом же году он её продал за 2 млн. руб., кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Поскольку Щукин стал собственником жилья в 2018 году, при его продаже налог будет рассчитываться с учетом кадастровой стоимости. Жилье было продано по цене ниже чем 70% от его кадастровой стоимости (2 млн. < 5 млн. х 0,7), поэтому налог с дохода от продажи составит 325 000 руб. ((5 000 000 кадастровая стоимость х 0,7 понижающий коэффициент) - 1 000 000 стандартный вычет) х 13% ставка налога).

В 2016 году. Из этой статьи вы узнаете порядок уплаты налога, способы его снижения и многое другое.

Налоговый вычет при продаже квартиры в 2016

В данный момент его размер установлен государством и равняется 1000000р. Таким образом, при владении жилплощадью менее 3 лет, вы можете рассчитывать на снижение налога подобным образом:

Иванов Иван продает квартиру за 4000000р. Он мог бы уплатить налог с продаж квартиры в 2016 году равный: 4000000*13% = 520000р. Однако, получив вычет в размере 1000000р от продажной стоимости он теперь заплатит (4000000-3000000)*13% = 3000000*13% = 390000р. Таким образом, фактическая сумма налога вне зависимости от стоимости квартиры снижается на 130000р.

Из этого следует, что при цене жилья миллион и ниже, при использовании вычета не придется платить вообще . Иными словами, стоимость квартиры равна или ниже размера вычета, а значит, расчетная сумма, с которой необходимо уплатить налог, равняется 0 рублям - а значит и налог равен 0р.

Стоит упомянуть, что довольно распространена система, когда продавец искусственно занижает стоимость недвижимости, устанавливая ее ниже миллиона, чтобы не платить налог с продажи квартиры, в 2016г. такое не пройдет. И остальную сумму покупатель передает ему по договоренности.

Однако изменения в законе, которые действуют на недвижимость, приобретенную после 01.01.2016 однозначно говорят, что стоимость квартиры во время продаже нельзя занижать, и она рассчитывается по кадастровой стоимости. Фактическая стоимость квартиры не может быть меньше, чем 70% от кадастровой стоимости . Хотя, отдельные регионы могут устанавливать свою отметку, например, 50%.

Внимание! Новый принцип формирования стоимости влияет на ЛЮБУЮ недвижимость, приобретенную после 01.01.2016 и регулирует налогообложение.

Продажа квартиры в долевом владении

Когда недвижимость находится в долевой собственности и продается полностью, и продавцы хотят получить налоговый вычет, то его сумма будет разделена между владельцами в пропорции, согласно размеру их долей.

Однако, если доли продаются отдельно, то есть каждый владелец продает свою долю, то каждый из них в итоге получает полный вычет. Пример:

Сидоров и Петров продают жилплощадь, находящуюся в долевой собственности. Допустим, каждый из них владеет ровно половиной квартиры.

Общая сумма составляет 3000000р, доля каждого из них 1500000р. При продаже всей недвижимости каждый может рассчитывать на вычет в 500000р (общий вычет 1000000р делится пополам). Тогда каждый заплатит налог размером (1500000-500000)*13% = 1000000*13% = 130000р.

А если они будут продавать доли по отдельности, то сумма вычета у каждого составит полностью 1000000р. И заплатить придется (1500000-1000000)*13% = 500000*13% = 65000р. Иначе говоря, продавать доли по отдельности выгоднее в плане налогообложения.

Вычет расходов

Налогоплательщик имеет право на вычет из стоимости недвижимости суммы, которую он потратил на ее приобретение . Такие расходы должны быть подтверждены документально.

Иванов продает жилье за 5000000р. Но у него на руках документы, подтверждающие,что на приобретение этой квартиры он потратил 3000000р, а значит итоговая сумма налога равна (5000000-3000000)*13% = 2000000*13% = 260000р.

Если же Иванов решить продать квартиру за 3000000 или меньше, ему вообще не придется платить налоги с продажи квартиры в 2016, так как вычет полностью покроет стоимость жилья.

Подача налоговой декларации

в налоговую инспекцию не требуется, если вы владеете недвижимость более 3 лет (5 лет в случае покупки после 1 января 2016). Собственно - налогов нет, значит и отчитываться не нужно.

А вот при налогообложении подавать декларацию нужно в ЛЮБОМ случае. Даже если ваш налог составляет 0р. В случае не подачи декларации вы рискуете получить штраф (минимальная сумма - 1000р).

Видео по теме

В этом видео Вы узнаете мнение эксперта о налогах с продажи квартиры с 2016 года:

Выводы

Подытожив вышесказанное, можно кратко описать ситуацию так. При владении жильем более 3 (5) лет вам не нужно платить с него налог, как и подавать декларацию. При использовании вычета вы можете снизить стоимость налогов вплоть до нуля, но подать декларацию о доходах вам в любом случае придется.

Налог с продажи квартиры с 2016 года, изменения, нюансы вычисления на вторичном рынке и новостройке, как уменьшить налог.

Новое налогообложение для купивших квартиру с 1 января 2016 года и старые, кто купил до 31 декабря 2015 года

Рассмотрим налогообложение при переходе права собственности. Налог же на недвижимость, это иной налог и он исчисляется с кадастровой стоимости, которая из года в год изменяется и его легко вычислить самостоятельно.

Старые правила исчисления налога с продажи квартиры до 2016 года
1. Квартира более 3 лет в собственности:

• нет налога на прибыль, декларацию подавать не надо.

2. Квартира менее 3 лет в собственности:

• 13% от разницы между ценой покупки и продажи + заполняем и сдаем декларацию.

Например, квартира при покупке стоила 4 млн. рублей, вы продали ее за 5 млн. рублей. Разница составит 5 – 4 млн = 1 млн – 13% = 130 тыс необходимо заплатить налог. В декларации отражаем все эти суммы и подаем в местный налоговый отдел до окончания апреля следующего года от даты продажи.

• если продаем по цене, по которой купили – нет налога и сдаем декларацию с нулевыми данными по прибыли. Если не подаете декларацию, можете заплатить штраф 1000 рублей.

Налог с продажи квартиры в 2016 году: изменения с 2016

Внесены изменения, касающиеся налога с продажи недвижимости в ст. 117 и 220 Налогового кодекса.

Что изменилось:

• срок владения квартирой, который после перехода права не облагается налогом стал 5 лет. Исключение: приватизация, рента, наследство.

Количество квартир в собственности не влияет на размер налогообложения при переходе права собственности.

В случае с налогом на владение недвижимостью, есть льготы на первые 30 кв.м., дальше исчисляется согласно установленным тарифам.

Как исчисляется срок, от какой даты платить налог при продаже квартиры:

1. ДДУ, приватизация, дарение – получение Свидетельства, где указана дата внесения записи в ЕГРП (с этой даты)
2. ЖСК – от дня взноса последней оплаты за квартиру. Т.е. вы можете полностью оплатить за квартиру еще на стадии котлована и с этого дня происходит отсчет срока владения квартирой. Это более удобно, чем, например, в ДДУ.
3. В случае с наследством – дата открытия наследства (когда наследодатель умер)

Как рассчитывать налог при продаже квартиры в 2016 году

К расчетам налога при переходе права собственности добавляется кадастровая стоимость квартиры. Она определяет нижнюю границу цены квартиры для расчета налога при переходе права собственности, а не рыночная стоимость.

Кадастровая стоимость обновляется 1 января каждый год в Кадастровом реестре.
Формула расчета налога при переходе права собственности:

Кадастровая стоимость квартиры (с 01.01) х (коэффициент) = сумма, с которой отчисляется 13% налога

Коэффициент для каждого региона и вида недвижимости, свой — от 0,1 до 2.0

Если купили квартиру дешевле, а продали дороже
Например, купили квартиру после 31.12.2015 за 3 млн рублей, через 3 года продали за 5 млн. Кадастровая стоимость квартиры 6,5 млн х 0,7 = 4 550 000 рублей.

Вычисляем с этой суммы налог 13% = 4 550 000 – 3 000 000 = 1550 000 = 201 500 рублей

Если продали квартиру по той же цене, что и купили
Купили в 2016 году за 3 млн рублей, продали за 3 млн в 2018, а кадастровая стоимость 2,6 млн рублей х 0,7 = 1820 000 рублей. В результате прибыли нет. Разницы тоже, т.к. получается, что от меньшей суммы вычитаем бОльшую.

Какие могут быть варианты начисления налога в 2016:

1. Нет разницы, нет прибыли – налога быть не должно!
2. Могут насчитать на сумму, которая больше 1 млн. эта практика сохраняется. В данном случае на 1820 000 – 1 млн = 820 000 рублей
3. Как превентивная мера: повысят кадастровую стоимость, чтобы она всегда была выше цен на рынке недвижимости и люди платили налог

В законе такие варианты не просчитаны, поэтому, как будет практика – неизвестно. Увидим в конце 2016 года.

Почему надо смотреть свежую кадастровую стоимость – она постоянно меняется (может, как соответствовать рынку недвижимости, может быть выше, чем рынок) и есть риск неправильно вычислить и оплатить налог. Поэтому можете недоплатить или переплатить. при неправильном вычислении.

Долевое строительство
При строительстве дома какие сделки могут быть:

• участие в долевом строительстве (если по ФЗ214) договоре инвестирования (если по ЖСК)
• переуступка права собственности

В новостройке, пока ее не сдали нет кадастровой стоимости, т.к. нет кадастрового паспорта – он будет после регистрации права собственности, а пока только проектная документация.

Следовательно, есть только цена, указанная в договоре – иных вариантов нет.

Например, по переуступке купили за 3 млн и при переуступке продали за 4,5 млн, но, как и принято, указали в договоре первоначальную цену – 3 млн рублей.
Новая формула не работает, т.к. нет кадастровой стоимости. Следовательно, расчет будет происходить по старой схеме.

Какие минусы нового налога с продажи в 2016 году

Схема, которая работала раньше «покупаем, например, за 3 млн и продаем за 3 млн = не платим налог» — теперь не работает! Добавление в расчеты кадастровой стоимости сделало эту схему бесполезной.

Если при вычислении разницы между ценой покупки и продажи получится сумма меньше 1 млн рублей – платим в любом случае 13% от получившейся суммы.

Как оптимизировать налог в 2016

Продажа квартиры на первичке
При переуступке пая или права собственности по ДДУ – указываем ту же стоимость, за которую приобретали пай или квартиру. Следовательно, налогов никаких не платим.

Перепродаем по переуступке в период от сдачи дома (когда ключи у вас на руках) до получения документов о праве собственности. Это справедливо для ДДУ, так и ЖСК, если пайщик внес не всю сумму пая.

Нюанс: переуступка у застройщика в сданном доме может стоить дороже, чем налог. Т.е. надо смотреть на ситуацию.

Продажа квартиры на вторичке
Находим актуальную кадастровую стоимость, коэффициент, в вашем регионе. Рассчитать по формуле и понять, есть ли очевидная разница между покупкой и продажей, с которой надо платить налог.

Как можно решить это за счет покупателя: например, покупатель ипотечник, ему необходима полная сумма в договоре, поэтому вы ее указываете, а он отдельно, вне договора оплачивает за вас налог (предоставляет вам сумму налога отдельным платежом в виде наличных)

Если есть – платите или откладываете продажу на неопределенный срок, когда обстоятельства изменятся в лучшую для вас сторону.

Если после вычислений получилось, что разницы нет (пример разбирали выше). Можно продать квартиру и есть вполне реальный шанс не попасть под налогообложение, т.к. на эту ситуацию в законе нет никаких инструкций.

Сегодня вы узнали про налог с продажи квартиры в 2016 году — как изменится, как вычислить и как уменьшить!